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自僱人士按揭向來是眾多生意老闆關注議題。買樓置業是每個人的人生大事，但香港地樓價高企，對於普通人而言，儲錢買樓絕非易事，不少打工仔節衣縮食就是為了儲夠首期，有一個安樂窩。但耐何人工升福追要上樓價漲幅，曾有報導計算，以香港人工中位數計算，香港人儲首期要不吃不喝 11 年，實在有數得計。
為了擺脫買唔到樓既悲劇，不少香港人辭職創業，希望多勞多得，企圖重新掌控自已事業，但自僱人士和一般打工仔，在樓宇按揭上有什麼不同? 承造按揭前有仗義執言要注意? 本文會為大家一一講解。
你有問題想向毅思會計發問？
1. 何謂自僱人士按揭？
了解自僱人士按揭的第一步，是先認清何謂自僱人士。一般而言，自僱人士是指「不是以僱員身分受僱的人士而賺取收入的人士。」而在沒有任何僱傭關係底下，如果你從買賣貨品、提供服務，或其他任何方式賺司收入，你的身份就是自僱人士。
基本上，只要你是「自己請自己」的職業，就相等於自僱人士。現在社會上流行的自由工作者模式，自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。
自僱人士例如：
- 網店店主
- 補習老師
- 網紅 (KOL)
- 私家醫生
- 律師
2. 自僱人士按揭可以申請幾多按揭成數？
自僱人士按揭成數明文規定最多做到 8 成按揭，但由於自僱人士一般收入較不穩定，不屬於固定入息人士，所以絕大多數情況，按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹，導致想做高成數按揭的自僱申請人難以做足8成按揭。即使是文件準備有多充足，又或本身屬於專業人士，都可能因為種種原因 (例如冇報足稅，又或收入沒有存入銀銀行)，令到按揭成數批核底於8成。所以，如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話，最好事前搵按揭專家傾傾，做作準備。
3. 自僱人士按揭申請需要什麼文件？
在申請按揭時，自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般需要：
- 商業登記證
- 商業登記詳情核證本 (無限公司)
- 最近期周年申報表 (有限公司)
- 審計報告 (有限公司)
- 財務報表 (無限公司)
- 最近 6 個月公司銀行月結單
- 個人銀行月結單
- 利得稅稅單 (一至兩年)
- 強積金紀錄 (如有)
- 以有限公司經營
如果申請人是以有限公司的形式經營，根據政府法例規定，有限公司報稅前，需就要其財務報表遞交給核數師進行審核，所以銀行除了要求一般入息證明文件外，亦會要求申請人提交審計報告以證明其入息。筆者早年於會計師樓工作多年，留意到很多老闆因為種種原因,例如 (1) 未收到報單所以唔有做核數，(2) 公司為了減稅而增加可扣稅支出 (結果令公司賬目虧本)，令公司賬面盈利減底，(3) 沒有每年依時僱請核數師做審計，以上是坊間以有限公司經營的自僱人士按揭公司常見問題，各位準業主實在要注意。
以無限公司經營
與有限公司經營相似，無限公司的東主或合夥人同樣要為其自僱人士身份提供入息文件。與有限公司不同的是，無限公司本身並沒有強制要求每年就其財務報表進行審核，為證明其入息，除了基本入息文件，例如報稅單、醫主或合夥人核證的財務報表外，準業主亦需要提供銀行月結單，顯示銀行出入數以證明其入息的真實性。值得留意是，某一些行業如慣性收取現金，如小食店，如沒有將現金存入銀行，銀行就沒法憑公司銀行月結單去引證入息的真實性，大大影響可承造的按揭成數。
以無限公司經營
與有限公司經營相似，無限公司的東主或合夥人同樣要為其自僱人士身份提供入息文件。與有限公司不同的是，無限公司本身並沒有強制要求每年就其財務報表進行審核，為證明其入息，除了基本入息文件，例如報稅單、醫主或合夥人核證的財務報表外，準業主亦需要提供銀行月結單，顯示銀行出入數以證明其入息的真實性。值得留意是，某一些行業如慣性收取現金，如小食店，如沒有將現金存入銀行，銀行就沒法憑公司銀行月結單去引證入息的真實性，大大影響可承造的按揭成數。
4. 如公司有多於一位合夥人/股東，應如何計算入息？
另外，如果公司是合夥公司或多於一位股東，利息則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 80%，而本月的淨營利有 100 萬，你的個人收入則會以 80 萬計算。
5. 自已出糧比自已，對自僱人士按揭有幫助嗎？
如過去6個月有定時出糧給自己，並有就其入息報薪俸稅和供強積金的話，此入息紀錄會納入入息計算當中。不過避免做假入息情況，按揭保險會會考慮公司是否有盈利和營運，所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。
6. 自僱人士按揭應如何計算壓力測試？
自僱人士按揭壓力測試與一般壓力測試計算方法相同。
7. 自僱擔保人如何影響自僱人士按揭成數？
對於自僱人士來說，一般來講最多只能申請八成按揭。但假如你的收入不夠穩定，銀行有機會要求你尋找合適的按揭擔保人。添加擔保人後，即使申請人條件不足，銀行亦有機會批出較高成數按揭，因為假如申請人無能力還款，銀行有權向按揭擔保人追討。
但擔保人的條件，也會影響按揭成數。按揭擔保人周樣需要向銀行提供利司入息證明文件，如果其入息亦無法證明足夠支持還款，銀行就最多只能批出八成的按揭貸款。
如果擔保人本身仍有按揭貸款未還清，申請人的按揭成數上限需要降低一成。如果首期資金不足的申請人，適宜找一個沒有按揭在身的擔保人。另外，擔保人按揭的供款，也會計進供款佔入息比率中，變相減低新按揭的借款上限，以及增加按揭保險的保費。
關於毅思會計
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